전입신고 확정일자 총정리(이유, 시기, 방법, 주의사항까지)
최근에 부동산 경기가 침체되면서 전세사기로 피해를 입으신 분이 늘어나고 있습니다. 전세사기는 전세 임대차 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 떼먹는 것을 말합니다.
요즘 같은 부동산 침체기에 거액의 전세보증금을 주고 전세로 들어가는 것이 걱정되시는 분들도 많이 있을 겁니다.
이번 시간에는 이러한 전세 세입자분들에게 전입신고, 확정일자가 얼마나 중요한지 해야 하는 이유를 알아보고 그 방법까지 한 번에 알아보겠습니다.
목차
1. 전입신고란 무엇인가요?
2. 확정일자의 뜻
3. 확정일자를 받아야 하는 이유
4. 전입신고를 해야 하는 이유
5. 전입신고 방법
6. 주의사항 (점유, 전입신고 요건 / 근저당권 설정)
1. 전입신고란 무엇인가요?
임대차 계약을 통해 거주지를 옮기는 경우 해당 지역의 시/군/구청장 등에게 주소지를 변경했다고 신고하여 알리는 것을 말합니다. 즉, 내가 이 동네로 이사 와서 살게 되었다는 이사 사실을 공식적으로 알리고 이를 인정받는 절차입니다.
전입신고 시기
전입신고의 시기는 주민등록법에 따르면 다른 지역으로 거주지를 옮길 경우 이사 후 14일 이내에 해당 지역의 주민센터에 알리도록 규정되어 있습니다.
법적으로 강제 사항은 아니지만 임대차 계약으로 전세 또는 월세 계약을 하신 분이라면 귀찮더라도 꼭 잊지 말고 전입 당일 전입신고를 해야 합니다.
2. 확정일자의 뜻
임대차 계약서(월세, 전세)의 작성된 일자가 증거력이 있다고 법이 인정하는 일자입니다.
부동산이든 직거래이든 임대차계약을 했더라도 전입신고를 통해 확정일자를 받아야 우리가 한 거래가 법적으로 효력을 갖게 되는 것입니다.
확정일자 시기
확정일자 시기는 임대차 계약서를 작성한 날로부터 이사하여 전입하는 날까지 할 수 있습니다. 확정일자를 받는다고 법적 효력을 갖게 되는 것은 아닙니다.
3. 확정일자를 받아야 하는 이유
확정일자를 받아야 하는 이유는 우선변제권을 얻기 위해서입니다. 만약 계약한 집(주택)이 경매 또는 공매로 넘어갈 경우 법원에서는 그 집을 매각한 돈을 집주인으로부터 돈을 받아야 하는 사람들의 순서대로 분배하게 됩니다. 이때, 임차인은 확정일자를 통해 돈을 돌려받는 순서에 포함될 수 있습니다.
확정일자의 효력
확정일자의 효력은 다음과 같습니다.
- 1) 임차인 계약 내용에 대하여 법적 보호를 받을 수 있다.
- 2) 계약 내용이 확정되며 이행에 대한 책임과 의무가 발생한다.
- 3) 전입신고와 함께 우선변제권 요건이 부여된다.
이사 후 당일 전입신고를 통하여 대항력을 갖고 확정일자를 받으면 우선변제권이 생겨, 전세(월세) 집이 경매에 넘어갈 경우 시간이 오래 걸리더라도 우선변제권을 통해 순위에 따라 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
낙찰대금은 '우선' 순위가 높은 사람부터 받을 수 있기 때문에 계약한 집이 경매 또는 공매로 넘어가는 최악의 경우를 대비하여 확정일자, 전입신고를 통해 우선변제권을 빠르게 받는 것이 중요합니다.
확정일자는 어떻게 받나요?
임차인은 주택임대차계약서 원본 또는 사본을 소지하고 임차주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 방문하면 확정일자를 부여받을 수 있습니다.
확정일자를 부여받으려는 사람은 확정일자부여기관에 출석하여 계약증서 원본과 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 신분증을 제시해야 합니다.
또한, 온라인으로도 신청 가능합니다. ‘인터넷등기소’에 접속해서 신청가능합니다. 온라인으로 신청 시 임대차계약서 스캔본 및 공인인증서가 필요합니다.
4. 전입신고를 해야 하는 이유
전입신고를 해야 하는 이유는 대항력을 갖기 위해서입니다.
대항력이란, 임차인이 법적으로 계약기간 동안 주택을 사용할 권리와 보증금을 돌려받을 권리를 획득하는 것을 말합니다. 그렇기 때문에 '나 이사해서 여기 살아요'라고 주민센터에 전입신고를 했다면 대항력을 갖게 됩니다.
전입신고의 효력
- 1) 전입신고 다음날 00시 자정부터 대항력의 효력이 발생합니다.
- 2) 확정일자와 함께 우선변제권의 요소 중 하나입니다.
실입주를 하면서 전입신고까지 하면 우선변제권과 대항력을 모두 갖게 됩니다. 만약 전입신고를 하지 않았는데 집이 경매로 넘어갈 경우 대항력이 없기 때문에 법적으로 보증금에 대해서 보호받지 못하게 됩니다. 따라서 임대차 계약 체결 이후에 우선변제권과 대항력을 모두 갖추기 위해 이사하는 날(잔금 일) 바로 주민센터로 달려가 전입신고를 해야 하는 것입니다.
5. 전입신고는 어떻게 하나요?
- 온라인 : 민원 24, 인터넷 등기소
- 오프라인 : 소재지 관할 주민센터 / 동사무소
새로운 거주지로 이사한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하거나 온라인 정부 24에 접속하여 전입신고를 해야 합니다
신고는 전입지 세대주, 세대를 관리하는 자 또는 본인(위임가능범위: 세대주 배우자, 세대주 직계혈족, 세대주 배우자의 직계혈족, 세대주 직계혈족의 배우자)이 할 수 있습니다.
세대주가 할 수없을 때에는 세대원이 세대주의 도장, 신분증, 본인 신분증을 지참하시고 동주민센터에 전입신고서를 작성하여 제출하시면 됩니다.
동주민센터 방문이 어려우시면 정부 24에서 인터넷으로도 신고가 가능합니다.(은행에서 쓰는 공인인증서 필요)
6. 주의사항 (점유, 전입신고 요건 / 근저당권 설정)
점유, 전입신고 요건
전입신고와 확정일자까지 모두 받았다면, 보증금을 돌려받을 때까지 반드시 유지해야 합니다. 아래와 같은 식으로 보증금을 돌려받기 전에 하나의 요건이라도 깨지게 된다면 대항력과 우선변제권의 효력을 잃을 수 있습니다. 그렇게 된다면 계약한 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 보호받을 수 없게 됩니다.
- 점유 요건 주의사항 : 피치 못할 사정으로 전세(월세) 보증금을 돌려받기 전에 짐을 모두 빼서 이사를 가게 된다면 점유의 조건이 깨지게 됩니다.
- 전입신고 요건 주의사항 : 보증금을 돌려받기 전 다른 집으로 전입신고를 옮긴다면 전입신고라는 요건이 깨지게 됩니다.
근저당권
근저당권이 없는 집과 임대차 계약을 후 전입신고와 확정일자를 받았는데도 불구하고 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 종종 있습니다. 그 이유는 바로 전입신고를 한 다음날 00시부터 전입신고의 효력이 발생하기 때문입니다.
우선변제권은 대항력이 갖춰진 후부터 효력이 발생하는데, 임차인은 잔금을 치르고 입주한 날 바로 전입신고를 해도 대항력의 효력은 다음날 00시부터 발생하기에 그전까지 임차인은 무방비 상태에 놓이게 됩니다.
만약 임대인이 이러한 점을 악용해 대항력이 발생하기 전 근저당권을 설정하는 경우 계약한 집이 경매로 넘어갈 경우 대항력과 우선변제권이 생기는 시점보다 근저당권 설정이 빨라지게 되므로 임차인은 보증금 돌려받지 못한 가능성이 커집니다.
근저당권 설정을 예방하는 방법은 임대차 계약 시 계약서에 아래와 같은 내용을 반드시 득약사항으로 작성해야 합니다.
● 임대인은 잔금 지급일 다음날까지 근저당권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.
● 이를 어길 경우, 계약은 무효로 하며 임대인은 소해배상금으로 계약금 상당액을 배상하기로 한다.
마무리
전입신고와 확정일자가 무엇인지, 왜 받아야 하는지, 방법과 주의사항에 대해 살펴보았습니다. 이사철이 다가오면서 전세사기, 깡통전세, 역전세 등으로 골치를 섞이며 고생하고 있는 분들에게 도움이 될 수 있는 정보였기를 바랍니다.
자 이렇게 오늘은 전입신고 확정일자 총정리(이유, 시기, 방법, 주의사항까지)에 대해 알아보았습니다.
저의 글을 읽어 주셔서 감사합니다. 오늘도 즐거운 하루 보내세요.
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