임대차 분쟁 해결은? (전세, 월세 하자)-주택 임대차 분쟁조정
부동산 거래가 많은 만큼 임대차 분쟁은 끊임이 없는데요.
주택임대차분쟁은 크게 두 가지 유형으로 볼 수 있습니다.
첫 번째로, 임대인의 입장에서 임차인을 내보내고 싶은 경우, 두 번째로 임차인의 입장에서 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 이렇게 두 가지 유형이 가장 많게 임대차 분쟁이 발생합니다.
이런 주택임대차분쟁에서 어떤 대응 방법을 수립하여 대응해야 하는지 알아보겠습니다.
또한 전세, 월세 하자 문제로 집주인과 세입자 간의 이해가 서로 상충되었을 경우 해당 분쟁을 빠르게 해결할 수 있는 방법과 집주인, 세입자 간의 임대차 분쟁 해결방법에 대해서 알아보겠습니다.
자 그럼 오늘 포스팅에서는 임대차 분쟁 해결은? (전세, 월세 하자)-주택 임대차 분쟁조정에 대해 알아보겠습니다.
목차
1. 주택임대차 분쟁조정제도는
2. 집주인, 세입자 간 집수리 어디까지
3. 주택임대차분쟁조정 위원회
4. 상가건물임대차분쟁조정 위원회
5. 알아두면 좋은 임대차 분쟁예방 조치
1. 주택임대차 분쟁조정제도는
주택임대차 계약관계에서 발생되는 각종 분쟁에 대하여, 소송 대비 적은 비용으로 신속하고 합리적으로 심의·조정하여 국민의 주거생활 안정에 기여하고자 2017.5월부터 도입되었습니다.
변호사, 교수 등 관련 전문가가 당사자의 주장 및 자료를 토대로 논의 및 조정하는 것으로, 조정 성립 시 일정 부분 강제력도 발생합니다.
1.1) 조정절차
1.2) 조정 신청 수수료
1.3) 조정 신청 방법
(1) 전화 예약
조정신청을 희망하시는 경우 신청 가능시간과 관할권역을 참고하여, 방문하실 주택임대차분쟁조정위원회에 전화로 희망일 하루 전까지 선착순으로 예약할 수 있습니다.
관할권이 없는 조정위원회를 방문하시더라도 상대방이 조정에 응하는 경우 방문한 조정위원회에서 조정이 가능하고, 관할 주택임대차분쟁조정위원회로 이송이 가능하나, 전자는 거리 및 시간상의 문제로 상대방이 조정이 응하지 않는 경우가 많으며, 후자의 경우 이송에 따른 절차 지연이 예상됩니다.
방문 조정신청 시간: 오전 9시~ 오후 5시, 점심시간: 12시~ 1시, 조정신청은 1시간 정도 소요
(2) 주택임대차분쟁조정위원회 홈페이지에서 조정 신청
● 주택임대차 분쟁조정위원회 연락처
※ 주택임대차 분쟁조정위원회 홈페이지: www.hldcc.or.kr/
● 개정 주택임대차보호법 관련 상담 연락처
2. 집주인, 세입자 간 집수리 어디까지
일단 아래 대법원 판례를 살펴보겠습니다.
"그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용. 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 딸 사용. 수익 할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인이 수선의무를 부담한다" (대법원 2010이다 89876,89883 판결) 즉, 대법원 판례에 따라 비용 부담이 큰 결함일 경우 임대인이, 작은 결함일 경우 임차인이 수선의무를 가진다고 보시면 됩니다.
3. 주택임대차분쟁조정 위원회
2017년에 설립되어 임대인과 임차인 사이의 주택임대차와 관련된 다양한 법률분쟁을 신속하게 처리해 주는 기관입니다. 당사자간 직접 대면으로 문제를 해결하려고 하면 서로 감정만 상할 수 있으므로 이 위원회를 적극 활용하는 것을 추천드립니다.
3.1) 조정위원회 구성
조정위원회는 위원장과 조정위원, 사무국으로 구성되어 있습니다.
3.2) 사무국 담당업무
3.3) 조정절차
조정기간은 60일 이내로 보통 1개월이면 조정 성립이 가능합니다.
3.4) 조정사례집
조정 신청하기 전에 어떤 사유로 사람들이 조정신청을 했고 결과는 어떻게 나왔는지 사례집을 통해서 확인할 수 있습니다. 또한 본인과 유사한 사례가 있었는지도 확인이 가능하므로 신청하기 전에 한 번 살펴볼 것을 추천합니다.
3.5) 조정의 성립 및 효력
조정위원회가 조정안을 각 당사자에게 통지하면 통지받은 날부터 14일 이내에 수락의 의사를 서면으로 표시해야 합니다. 그렇지 않을 경우에는 조정을 거부한 것으로 봅니다. 반면, 각 당사자가 조정안을 수락한 경우에는 조정안과 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 봅니다.
성립된 조정은 조정서와 동일한 내용의 만사상 합의로서의 효력을 가집니다.
4. 상가건물임대차분쟁조정 위원회
주택뿐만 아니라 상가건물임대차분쟁조정 위원회가 2019년에 설립되어 주택과 마찬가지로 상가건물임대차와 관련된 다양한 법률분쟁을 신속하게 처리해주고 있습니다.
상가건물 관련 분쟁은 아래에서 신청가능합니다.
5. 알아두면 좋은 임대차 분쟁예방 조치
Q1. 임대인의 대리인과 계약을 체결하는 경우
만일 임대인 본인이 아닌 임대인의 대리인과 계약을 진행할 때에는 위임장과 인감증명서를 확인하여합니다.
위임장에는 임차목적물 소재지, 소유자의 성명과 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름, 주소, 주민번호, 연월 일 등이 기재되어야 하고, 인감증명서와 관련하여 위임장의 날인과 인감증명서의 날인 그리고 계약서에 찍을 날인이 동일하여야 합니다.
Q2. 계약서 없이 이루어진 구두 약정의 효력
임대차 계약은 의사의 합치가 있으면 성립하고 별도의 요식행위를 요하지 않습니다. 따라서 계약서 없이 체결된 구두 약정도 유효합니다. 하지만 훗날 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 계약 조건을 서면 화하여 체결하는 것이 훨씬 안전합니다.
Q3. 대항력의 발생 시기와 관련된 문제
주택임대차보호법상 임차인이 주택을 점유하고 주민등록(전입신고)을 하면 그다음 날부터 제삼자에 대한 대항력이 발생합니다. 만일 임차인이 전입신고를 한 당일에 임대인이 (근) 저당권을 설정하게 되면, 임차권의 대항력보다 저당권이 더 우선하는 결과가 됩니다. 이를 방지하기 위해서는 계약 체결 전에는 물론이고 입주와 전입신고를 마친 다음 날에도 등기사항 전부증명서를 확인해 볼 필요가 있습니다.
Q4. 전대차 계약 시 유의점(집주인이 아닌 임차인이 세를 놓는 경우의 문제)
임대인은 반드시 목적물 소유자일 것을 요하지 않으며, 임차인이 다시 세를 놓는 것도 유효합니다. 다만 민법 제629조는 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.”라고 규정하고 있으며, 위반 시 소유자는 무단전대를 이유로 원래의 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
따라서, 임차인이 임대인의 동의를 얻지 않고 무단으로 불법전대시 임대인은 임차인을 상대로는 임대차 계약 해지를, 전차인을 상대로는 불법점유에 기한 목적물 인도 청구가 가능합니다.
이런 사태의 방지를 위해서는 전대차 계약서에 임대인의 동의란을 기재하고 서명 또는 날인을 받거나 혹은 임 대인이 별도로 작성한 전대차 동의서를 받아야만 합니다.
Q5. 공동소유자 중 1인과의 임대차 계약 체결 시
집주인이 여러 명인데 그중 1인과 계약을 진행하는 경우, 그 사람의 지분이 1/2을 넘어야만 법적으로 유효한 처분권한이 인정됩니다. 만일 1/2 이하의 지분을 가진 자와 임대차 계약을 체결하는 경우 나머지 지분권자의 동의를 받는 것이 안전합니다.
이와 관련하여 부부가 각각 절반씩 소유하고 있는 집에 대해 임대차 계약을 체결하는 경우도 나머지 배우자의 동의서를 받는 것이 좋습니다. 이와 관련하여 판례는 부부 중 일방의 일상가사에 관한 대리권의 범위에 임대차 계약 체결은 포함되지 않는다고 보고 있습니다.
Q6. 기타
개업 공인중개사의 중개 하에 체결된 임대차 계약 후에는 주택임대차계약서, 중개대상물 확인설명서 및 공제 증서 등을 받아 보관해야 합니다.
또한 특히 하자가 있거나 보수를 요하는 임차목적물 부분이 있다면, 이 점을 계약서에 명기하는 것이 훗날 책 임소재를 둘러싼 시비를 막을 수 있는 방법입니다. 증빙 자료를 핸드폰으로 촬영하는 것을 추천합니다.
마무리
오늘 포스팅에서는 임대차 분쟁 해결은? (전세, 월세 하자)-주택 임대차 분쟁조정에 대해 알아보았습니다.^^
저의 글을 읽어 주셔서 감사합니다. 오늘도 즐거운 하루 보내세요.
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